失敗しない中古住宅を選ぶために

中古住宅を購入して、リフォームする。

良い選択だと思います。

場所が気に入れば、あとは建物がどれほどのモノなのか…、まだ居住中であれば所有者にお話も聞けますが、

しばらく空き家の場合は不動産屋さんのお話しか聞けません…でも一般の方が建物を自己診断するのはなかなか大変です。

屋根や壁の状態やリフォーム歴、修復履歴の有無は重要です。建物自体の良し悪しの前に選ぶ地域や場所はどうなのかという

場所選びについて大事なポイントがあります。

またリフォームの時に関係する建築年月のことや、中古とは言わない古家(古民家など)を購入することについても考えましょう。

 

当事務所では建築のプロの目でみて、建物の状態やリフォームの方向性など公平な目で判断し、アドバイスしております。

 相談は無料です。

土地の高さ低さを知る

自分の理想の地域、場所であったとしてもそこが安全かどうかはわかりません。ここでいう安全とは治安などではなく、災害です。

近年の豪雨災害は毎年どこかで起きています。数百年に一度などの場合はなんともいえませんが、事前に災害を受けやすいかどうかわかっているなら選択の基準になります。

希望の物件がわかればまず、ハザードマップで確認しましょう。

各自治体が発行または公表しています。ハザードマップには避難情報、心得、備えなども記載されてます。自分の住もうとしている地域を見てください。

そしてさらに、白地図の購入です。白地図は市役所などに販売されています。目標地点(購入予定場所)のある地図を購入して、場所に目印を付け、周りの数字を読みます。周りの数字は高さで、東京湾の平均海水面からの高さが記されてます。

 

そして周囲に川や水路を確認します。離れた場所の川もです。そこで目標地点の数字と周りの数字を比較します。その時に川や水路との位置関係を見ながら数字の比較をしてください。

目標地点の数字が小さい(低い)ほどその場所は水がたまりやすいです。低いとダメではなく、

さらに低い場所とつながっていればいいですが、高い数字の場所に囲まれては良くないということです。



建築年月を知る

昭和56年で耐震基準が大きく変わっています。平成12年でも基準は変わっています。

 

昭和56年以前の建物はすべて耐震性が弱いということではありません。もっと古い建物でも地震に耐えている木造は当然あります。

もちろん昭和56年以降の建物でも地震に強いわけではありません。

昭和56年はあくまで目安でみてください。

建築年月の確認は時代背景の建築様式や社会情勢で、建築資材の調達や金額の変化がありそれが建物の性能に影響があるためです。

 

確認申請書はあるか?

中古住宅は確認申請書類がない場合がけっこうあります。ないというのは、建てたときは書類があったけど紛失した という場合が多いです。はじめからない…ということもたまにありますが。

また確認申請書があっても、書類図面と現物建物の形が違うというケースもあります。

これは建てる時に間取り変更などして、違う形や面積になったということです。建物と図面が合致していて矩形図、伏図などがあればリフォーム計画がやりやすくなります。

でも当時の施工段階で構造は図面と違う組み方をしていることも多く、改築の際は確実資料ではなく参考資料として使用します。


古民家レベルの古い建物の場合は

伝統工法 石端建て それに近い建物

 

太い梁 立派な柱 雰囲気のある建具や水屋…

魅力あります。私は大好きです。

でも…

古い、きたない、昆虫、動物との共存の場であった

という極端な失礼な言葉ですが、まずこれを受け止めてから購入を考えてください。

 

改築前の内部解体作業などは、煤、埃り、昆虫動物 または死骸などなんでもありです。

でもそれが昔の家なんですね。

人間と昆虫 動物の共存が普通でしたから。

でもご安心を。古民家を改築することは現代の生活にあわせた住環境を作るので、設備機器や断熱、照明など今の設備を当然使いますので、昔ほど共存はありません。

 

古民家の改築はどういうことなのか

現在の建築基準に沿って改築を考えることには無理があります。現代の木造からすれば、柱や梁の本数は少なく、横架材のつながりも曖昧です。基礎もただの石です。現代の木造構造を十分理解したうえで

さらに独自の構造案をつくることができないと、古民家の改築はできません。

 

古民家レベルの家を購入する際は、経験と知識のある設計者を相談相手にすることをお勧めします。