中古住宅の耐震性

ひとつの目安となる1981年6月

昭和56年6月以前と以降で耐震基準がかわりました。それ以降も改正はあります。

昭和56年6月よりすぐあとの建築では、旧耐震の建築確認で建てている場合もあるので

58年くらいですと新耐震をもとに建築確認をされているでしょう。 

あくまでも目安

以前の木造建築は建築確認と実際建築が同じ形とは限りません。

確認申請後に間取り変更などした場合、計画変更手続きをしないでそのまま建てている建物もあります。 

また外観や間取りが同じでも、現場サイドで筋交いの入れ方を変えて、計画図面と同じではない建物もあります。

大切なのはバランス

木造建築において、筋交いを多く入れればよいというものではありません。

また筋交いが絶対必要ともいえません。太古の現存木造建築では筋交いが存在しない建築物も多く存在しています。

それらの建物は石端建て、渡り顎、など足元を固めない建物や仕口で揺れを吸収する構造など様々です。

でも、大多数の一般的に中古住宅で流通している木造住宅は筋交いで壁耐力を構成しているので筋交いは重要です。

なので筋交いの配置バランスが重要で、あとは屋根の重さ、壁の質量が耐震の要素になります。

中古住宅 外観

リフォームに伴い、耐力壁を造る

開口が大きく耐力壁を設置した例

古地図

古民家の構造を強める。

古い梁合わせて、あたら水平梁を仕込む。


地盤の影響も考慮したい

土地条件図、昔の地図などで

調べて、現地の現状と比べて

土地の昔からの成り行きを想定する。


柔らかい地盤より固い地盤のほうが建物は安定します。

地震波は柔らかい地盤ほど揺れの伝わる速度が遅く、強くなります。

柔らかければ変形が大きいです。

 

現代では新築住宅を建てるときはほぼ100パーセント地盤調査を行います。

でも10年以上前に建てられた住宅は、それほど地盤調査をしていません。

 

では既に建っている中古住宅と地盤の関係はすでに傾いている建物は論外として

多くの中古住宅はそこそこ安定して建っているのがほとんどです。

そこそこ安定というのは、床が完全水平とかでなくて(完全水平な建物はないです)

生活に支障のない程度に安定しているということです。

木造住宅は相対的にまだ軽い建築物なので、多少地盤が柔らかくても建っています。

また長く建ち続けることにより、接する地盤面に荷重を与え続けて少しづつ圧力を加えていきますのでほど良い圧密となります。

でもこれは地震がない平常の場合なので、おおきな地震が発生すると砂質地盤で地下水位が高いと液状化を起こすことがあります。

中古住宅の購入前には地盤の種類や特性が把握できればいいでしょう。